Rynek budownictwa przemysłowego i magazynowego zmienia sposób definiowania kosztu inwestycji. Cena wykonania nadal pozostaje jednym z podstawowych kryteriów, ale obok niej pojawiają się kolejne parametry: zużycie energii, koszty eksploatacji, ślad węglowy materiałów, life-cycle GWP, trwałość rozwiązań, możliwość recyklingu oraz dane środowiskowe EPD.
To efekt rosnącej presji regulacyjnej, wymagań inwestorów i funduszy oraz coraz większego znaczenia ryzyk ESG w sektorze finansowym. W praktyce oznacza to, że kwestie środowiskowe przestają być wyłącznie elementem certyfikacji czy raportowania. Coraz częściej stają się częścią przygotowania inwestycji i rozmowy biznesowej już na etapie ofertowania.
– Jeszcze kilka lat temu pytania o ślad węglowy budynku pojawiały się głównie w rozmowach dotyczących certyfikacji inwestycji. Dzisiaj coraz częściej są elementem rozmowy biznesowej z inwestorem, który poprzez regulacje prawne, dostępność finansowania czy poprzez wymogi rynkowe potrzebuje odpowiednich wykonawców.
LCA wchodzi do przetargów na hale
Zmiana nie jest wyłącznie efektem dobrowolnych deklaracji firm dotyczących ESG. Unia Europejska wprowadza do regulacji budowlanych podejście obejmujące cały cykl życia obiektu.
Znowelizowana dyrektywa EPBD przewiduje, że od 1 stycznia 2028 r. dla nowych budynków o powierzchni użytkowej większej niż 1000 m² będzie trzeba obliczać i ujawniać w świadectwie charakterystyki energetycznej globalny potencjał tworzenia efektu cieplarnianego w cyklu życia budynku. Od 2030 r. wymóg ten ma objąć wszystkie nowe budynki.
Life-cycle GWP obejmuje emisje związane z produkcją i transportem materiałów budowlanych, procesem budowy, wymianą elementów, a także rozbiórką i zagospodarowaniem materiałów po zakończeniu użytkowania obiektu.
– To zmienia sposób patrzenia na projekt. Jeżeli analizujemy budynek tylko przez pryzmat kosztu wykonania, możemy wybrać rozwiązanie tańsze na początku, ale mniej korzystne w całym cyklu życia. Przy LCA zaczynamy porównywać również materiały, ich pochodzenie, parametry środowiskowe, trwałość i możliwość ponownego wykorzystania.
Stal, beton i energia pod lupą inwestorów
W przypadku dużych hal produkcyjnych i magazynowych szczególne znaczenie mogą mieć materiały wykorzystywane w dużych ilościach – przede wszystkim stal i beton – a także rozwiązania związane z energią.
Na etapie przygotowania oferty wykonawca może zostać poproszony nie tylko o przedstawienie ceny i parametrów technicznych, ale również o dane pozwalające inwestorowi policzyć wpływ proponowanych rozwiązań na emisje w całym cyklu życia. Znaczenia nabierają m.in. Environmental Product Declarations, czyli EPD, oraz wiarygodne dane środowiskowe producentów.
– Dla działu ofertowania oznacza to bardzo konkretną zmianę. Musimy coraz lepiej wiedzieć, jakie parametry środowiskowe mają proponowane przez nas materiały i rozwiązania. Jeżeli inwestor określa limit emisji albo wymaga konkretnego poziomu danych LCA, nie da się tego dopisać na końcu procesu.
Niższy ślad węglowy nie zawsze oznacza najdroższe rozwiązanie
Według WPIP Construction coraz ważniejsza będzie umiejętność znalezienia optymalnego punktu pomiędzy kosztem, parametrami technicznymi, śladem środowiskowym i kosztami użytkowania obiektu. Nie chodzi więc o automatyczny wybór najdroższego materiału, lecz o policzenie całego projektu.
stal o niższym śladzie węglowym lub większym udziale materiału z recyklingu,
beton o niższej emisyjności produkcji,
OZE, systemy zarządzania energią i parametry budynku ograniczające koszty użytkowania.
– Naszym zadaniem nie jest zastąpienie jednego materiału drugim tylko dlatego, że jeden jest bardziej zielony. Najpierw trzeba policzyć cały projekt. Jeżeli zastosowanie rozwiązania o niższej emisyjności zwiększa koszt budowy o określoną kwotę, inwestor powinien wiedzieć, jaki efekt środowiskowy i ekonomiczny uzyskuje w zamian.
Dane środowiskowe a finansowanie inwestycji
Zmienia się także otoczenie finansowe inwestycji. Europejski Urząd Nadzoru Bankowego w wytycznych dotyczących zarządzania ryzykami ESG wskazuje na konieczność identyfikowania, mierzenia, zarządzania i monitorowania ryzyk ESG przez instytucje finansowe.
Nie oznacza to, że każdy bank automatycznie uzależnia finansowanie hali od wyniku LCA. Oznacza natomiast, że jakość danych środowiskowych dotyczących aktywów staje się częścią szerszego procesu oceny ryzyka.
– Inwestorzy finansowi coraz częściej patrzą na nieruchomość jako na aktywo, które będzie funkcjonowało przez kilkadziesiąt lat. Jeżeli regulacje, koszty energii, podatki czy oczekiwania najemców będą się zmieniały, parametry środowiskowe budynku mogą mieć wpływ na jego atrakcyjność i ryzyko inwestycyjne.
„Green premium” – ostrożnie z tym pojęciem
Czy niższy ślad węglowy automatycznie oznacza wyższą wartość nieruchomości? Nie zawsze i nie można tego dziś przedstawiać jako uniwersalnej reguły. W przypadku obiektów przemysłowych i magazynowych bardziej uzasadnione jest dziś mówienie o potencjale ograniczenia ryzyka oraz zwiększaniu atrakcyjności aktywa dla inwestorów, najemców i finansujących.
– Z perspektywy wykonawcy ważniejsze od samego hasła green premium jest to, czy możemy dostarczyć inwestorowi wiarygodne dane, które pozwolą mu porównać dwa warianty budynku. Jeżeli jeden obiekt będzie miał niższe zużycie energii, niższy ślad materiałowy i lepiej udokumentowane parametry środowiskowe, to inwestor może łatwiej ocenić jego przyszłą konkurencyjność.
Cena za m² zostaje, ale już nie wystarczy
Według WPIP Construction rynek nie zmierza w stronę sytuacji, w której cena przestanie mieć znaczenie. Koszt budowy nadal będzie jednym z podstawowych kryteriów. Zmienia się natomiast liczba parametrów, które trzeba uwzględnić, aby uczciwie porównać dwie oferty.
Zużycie energii
Koszt eksploatacji
Ślad węglowy materiałów
Life-cycle GWP
Dane EPD
– W najbliższych latach przedefiniowane zostanie znaczenie najniższej ceny przy wygrywaniu przetargu. Inwestor będzie chciał wiedzieć, co dokładnie dostaje za tę cenę i jakie konsekwencje będzie miała dana decyzja przez kolejne dekady funkcjonowania obiektu.
O WPIP Construction
WPIP Construction to generalny wykonawca oraz projektant z ponad 30-letnim doświadczeniem w branży budowlanej. Firma specjalizuje się w realizacji oraz wyposażaniu obiektów zaawansowanych technologicznie i zrównoważonych, w których stosowane są rozwiązania spełniające wysokie standardy środowiskowe. WPIP Construction jest jedną ze spółek należących do Grupy WPIP.
