Polski rynek magazynowy wchodzi w bardziej selektywną fazę rozwoju

Rynek magazynowy nadal rośnie i oferuje najemcom przestrzeń do negocjacji, ale przewaga najemcy zaczyna maleć w najlepszych lokalizacjach. Deweloperzy ostrożniej uruchamiają nowe projekty, a decyzje najemców coraz częściej dotyczą nie tylko czynszu, ale całkowitego kosztu operacyjnego, dostępności powierzchni i bezpieczeństwa przyszłej ekspansji.

Co zmieniło się na rynku magazynowym w Polsce?

Polski rynek magazynowy wszedł w 2026 rok z relatywnie silnym popytem, ale wyraźnie ostrożniejszą strategią podażową deweloperów. Nowe projekty są uruchamiane bardziej selektywnie, a decyzje budowlane coraz częściej zależą od wcześniejszego zabezpieczenia najmu.

Z perspektywy najemców rynek nadal oferuje przestrzeń do negocjacji, szczególnie tam, gdzie dostępna jest gotowa powierzchnia. Spadek pustostanów może jednak stopniowo ograniczać poziom zachęt i zwiększać presję na wzrost czynszów.

Kluczowe wskaźniki rynku magazynowego

Mało spekulacji, większa selektywność

Po bardzo intensywnym okresie aktywności deweloperskiej w latach 2021–2023 polski rynek magazynowy wszedł w fazę wyraźnego ograniczenia nowej podaży. W I kwartale 2026 r. na rynek trafiło 653 tys. m² nowej powierzchni magazynowej.

Najwięcej nowych projektów ukończono w województwie mazowieckim, pomorskim oraz śląskim. Jednocześnie coraz większa część inwestycji realizowana jest w formule BTS/BTO albo w lokalizacjach o potwierdzonym potencjale popytowym.

Mocny początek roku, ale większa rola optymalizacji

W I kwartale 2026 r. wolumen zawartych umów najmu wyniósł około 1,58 mln m². Wysoki wolumen nie oznacza jednak wyłącznie ekspansji. Coraz większą część aktywności stanowią renegocjacje, konsolidacje, relokacje i działania związane z poprawą efektywności kosztowej.

Największy udział w strukturze transakcji miały nowe umowy, odpowiadające za 42% całkowitego wolumenu najmu. Istotną rolę nadal odgrywały renegocjacje, które stanowiły 35% rynku.

Dostępność nadal dobra, ale coraz bardziej zależna od lokalizacji

Na koniec I kwartału 2026 r. współczynnik pustostanów wyniósł 7,3%, co oznacza niewielki spadek względem końca 2025 r. i potwierdza kontynuację stopniowej absorpcji powierzchni dostarczonej w okresie rekordowej aktywności deweloperskiej.

Obecny wskaźnik oznacza, że najemcy nadal dysponują relatywnie szerokim wyborem powierzchni, zwłaszcza w największych hubach logistycznych. Jednak w kolejnych kwartałach liczba atrakcyjnych opcji może się ograniczać w wybranych lokalizacjach.

Największe rynki magazynowe w Polsce

Sześć największych regionów magazynowych w Polsce koncentruje ponad 80% nowoczesnych zasobów powierzchni logistycznej. Liderem pozostaje województwo mazowieckie, a wraz ze Śląskiem, Dolnym Śląskiem i Polską Centralną tworzy rdzeń krajowego sektora logistycznego.

Największe rynki oferują największą płynność, ale nie zawsze największą przewagę negocjacyjną.

W lokalizacjach o wysokim popycie i ograniczonej nowej podaży duża skala rynku nie musi oznaczać łatwego dostępu do najlepszych modułów.

Sama skala rynku nie zawsze oznacza łatwy dostęp do najlepszych modułów

Największy wolumen wolnych magazynów koncentrował się w głównych hubach logistycznych: śląskim, mazowieckim, dolnośląskim, łódzkim oraz wielkopolskim. Regiony te nadal zapewniają najemcom relatywnie szeroki wybór powierzchni.

Realna dostępność atrakcyjnych modułów zależy jednak od lokalizacji, standardu technicznego, terminu objęcia oraz możliwości dalszej ekspansji. Same wskaźniki procentowe pokazują wyraźne zróżnicowanie regionalne, ale nie zawsze oddają liczbę realnych opcji dla najemców.

W wielu regionach aktywność najemców przewyższa skalę nowej podaży

W I kwartale 2026 r. aktywność najemców na większości głównych rynków magazynowych znacząco przewyższała skalę nowej podaży. Największy wolumen transakcji odnotowano w województwach mazowieckim i wielkopolskim, podczas gdy nowa podaż w tych regionach była istotnie niższa.

Największa nierównowaga pomiędzy popytem a nową podażą była widoczna w Wielkopolsce i na Dolnym Śląsku. Jeżeli taka relacja utrzyma się w kolejnych kwartałach, dostępność najlepszych modułów w tych regionach może stopniowo się zawężać.

Najtańsza oferta nie zawsze jest najkorzystniejsza operacyjnie

W I kwartale 2026 r. stawki czynszów bazowych na głównych rynkach magazynowych pozostawały stabilne. Najwyższe poziomy utrzymywały się w województwie mazowieckim oraz pomorskim, natomiast bardziej konkurencyjne stawki nadal można znaleźć m.in. w Polsce Centralnej, Wielkopolsce i na wybranych rynkach Górnego Śląska.

Z perspektywy najemców czynsz bazowy jest tylko jednym z elementów kosztu. Porównanie ofert powinno obejmować również efektywny koszt najmu po uwzględnieniu zachęt, opłat eksploatacyjnych, kosztów energii, adaptacji, pracy, transportu oraz wpływu lokalizacji na łańcuch dostaw.

Wnioski strategiczne dla najemców magazynowych

Rynek daje możliwości, ale wymaga lepszego przygotowania decyzji

Rynek magazynowy w Polsce nadal oferuje najemcom istotną przestrzeń do negocjacji, ale decyzje dotyczące powierzchni wymagają dziś dokładniejszej analizy niż w poprzednich latach. Kluczowym wyzwaniem nie jest już wyłącznie znalezienie dostępnego magazynu, lecz wybór rozwiązania, które wspiera ciągłość i efektywność operacyjną firmy.

Znaczenie mają koszty, lokalizacja, parametry techniczne, dostępność pracowników, możliwość ekspansji oraz ryzyko związane z terminem objęcia powierzchni. Najemcy, którzy analizują kilka scenariuszy równolegle, mogą lepiej wykorzystać przewagi negocjacyjne dostępne dziś na rynku.

Coldwell Banker Commercial Poland

Raport: „Rynek magazynowy w Polsce, 1 kw. 2026”, Coldwell Banker Commercial Poland.
Źródło danych wskazane w raporcie: PINK, Coldwell Banker Commercial Poland.