Polski rynek magazynowy nie ma sobie równych w Europie Środkowo-Wschodniej. W ciągu ostatnich 10 lat urósł czterokrotnie, osiągając imponujący wynik 34 mln mkw. powierzchni magazynowej w 2024 roku (+284 proc.), wynika z analizy Accolade. Dla porównania, Rumunia, Węgry i Słowacja odnotowały w tym czasie średnio trzykrotny wzrost podaży, a Czechy dwuipółkrotny. W sumie, Polska odpowiada dziś za ponad połowę powierzchni magazynowej w regionie CEE i jest jednym z najważniejszych hubów logistycznych w Europie. Eksperci Accolade podkreślają, że po okresie dynamicznego wzrostu przed nami czas stabilizacji, jednak Polska nadal ma kilka „asów w rękawie”, które będą napędzać rynek.
– Polska to fenomen na mapie europejskiego rynku magazynowego. W ciągu ostatniej dekady zarówno liczba jak i powierzchnia projektów magazynowych wzrosły aż czterokrotnie, co zdecydowanie wyróżnia Polskę na tle innych krajów Europy Środkowo-Wschodniej i jest jednym z najlepszych wyników w Europie. Doskonała lokalizacja geograficzna Polski, atuty rynku pracy, takie jak dostępność pracowników, niższe koszty operacyjne czy elastyczność regulacji oraz rosnący popyt ze strony sektorów e-commerce i produkcji, to czynniki, które do tej pory najbardziej determinowały dynamiczny rozwój tego rynku.
W ciągu kolejnych lat, te czynniki również będą mieć ogromne znaczenie, ale doszły kolejne. Jednym z nich jest stabilizacja rynku, inwestorzy i najemcy na tyle dobrze poznali Polskę, że zdecydowanie lepiej niż 10 lat temu mogą oszacować koszty projektów oraz docenić korzyści z lokacji w tym regionie czy elastyczność polskiego rynku magazynowego (bezprecedensową na poziomie europejskim). I w końcu, mamy dziś znacznie gęstszą mapę lokalizacji atrakcyjnych dla inwestorów i najemców. Rozwinęły się nowe huby logistyczne, które nie są jeszcze mocno nasycone projektami, ale już teraz oferują korzystniejsze warunki inwestycyjne np. dostępność i atrakcyjne ceny gruntów, czy sprzyjający lokalny rynek pracy.
Wielka piątka to nadal ok. 75 proc. rynku, ale dekadę temu było to 90 proc., więc proporcje się zmieniają. Jako firma, która od 10 lat aktywnie uczestniczy w rozwoju mniejszych lokalizacji z dużym potencjałem, cieszymy się, że mogliśmy dołożyć kilka cegiełek do tego sukcesu. Dziś polski portfel Accolade to przeszło 1,6 mln m kw (z czego ponad 1 mln m kw należy do Accolade Industrial Fund). I pracujemy nad jego dalszym wzrostem – mówi Joanna Sinkiewicz, dyrektorka ds. komercjalizacji w Grupie Accolade.
Polska liderem wzrostu w Europie Środkowo-Wschodniej
Z analizy Accolade na podstawie danych CBRE wynika, że polski rynek magazynowy rozwijał się w tempie wyższym niż średni wynik dla regionu CEE (na potrzeby analizy przyjęto, że region CEE tworzą Czechy, Polska, Rumunia, Słowacja i Węgry). W ciągu ostatnich 10 lat powierzchnia magazynowa w Polsce wzrosła z 8,82 mln mkw. w 2014 roku do ponad 33,86 mln mkw. na koniec 2024 roku. To wzrost aż o 284 proc., podczas gdy podaż powierzchni magazynowych w CEE wzrosła o 224 proc. (z 19,75 mln mkw. w 2014 do 64,05 mln mkw. w 2024). Liczba obiektów przemysłowych, jakie zostały zbudowane w Polsce w minioną dekadę, również wzrosła niemal czterokrotnie – z 224 na koniec 2014 roku do 884 na koniec 2024 roku.
Polska rozwijała się szybciej niż poszczególne analizowane kraje CEE. Rumunia w latach 2014-2024 odnotowała wzrost powierzchni magazynowej na poziomie 215 proc., Słowacja – 203 proc., Węgry – 199 proc., a Czechy 141 proc.
Również popyt na magazyny poszybował mocno w górę. W całym 2024 roku w Polsce wynajętych zostało 5,86 mln mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej, podczas gdy 10 lat wcześniej było to 2,58 mln mkw. (+127 proc.).
Rzadziej Warszawa, częściej Szczecin i Trójmiasto
Od wielu lat największa aktywność inwestorów przemysłowych w Polsce skupia się na pięciu głównych rynkach, takich jak Warszawa, Polska Centralna, Górny i Dolny Śląsk, i Poznań. Jednak ich udział w magazynowej mapie Polski istotnie się zmniejszył. Z danych CBRE wynika, że w 2024 roku odpowiadały one za 75% powierzchni magazynowej w Polsce, podczas gdy na koniec 2014 roku było to aż 90%.
W szczególności mniejszym zainteresowaniem inwestorów i najemców cieszy się Warszawa (udział w łącznej powierzchni magazynowej w Polsce spadł z 8 proc. w 2014 roku do niecałych 3 proc. w 2024) i Polska Centralna (spadek udziału z prawie 26 proc. w 2014 do ponad 17 proc. w 2024)
W ciągu ostatnich 10 lat pojawiły się nowe rynki, które są coraz częściej rozważane przez najemców m.in. z e-commerce i produkcji. Przykładowo, Szczecin w 2024 roku miał blisko 4% udział w rynku magazynowym, a 10 lat wcześniej był to niecały 1%. Prawie dwukrotnie wzrósł udział Trójmiasta (5 proc. w 2024, 2,8 proc. w 2014) i dziesięciokrotnie udział Gorzowa Wielkopolskiego i Zielonej Góry (5 proc. w 2024 roku, 0,5 proc. w 2014 roku). Bydgoszcz i Toruń wzrosły dwukrotnie do blisko 3 proc. udziału w rynku w ubiegłym roku.
Mamy kilka asów w rękawie
Przedstawicielka Accolade zwraca uwagę, że po okresie dynamicznego wzrostu mamy przed sobą czas stabilizacji, który doceniają przede wszystkim inwestorzy.
– W 2024 roku co czwarte euro ulokowane w nieruchomości komercyjne w Polsce dotyczyło magazynów. W sumie inwestorzy zainwestowali w obiekty przemysłowe 1,26 mld euro, co jest wynikiem wyższym o 31 proc. w ujęciu rocznym. Większe zainteresowanie to dobry prognostyk na najbliższe lata, bo kapitał jest jednym z akceleratorów tego rynku i jest absolutnie konieczny, żeby ten mógł się dalej stabilnie rozwijać – mówi Joanna Sinkiewicz, dyrektorka ds. komercjalizacji w Grupie Accolade. I dodaje, że Polska nadal ma kilka „asów w rękawie”.
– Ogromnym plusem jest elastyczność rynku. Nową inwestycję od momentu zakupu gruntu do rozpoczęcia operacji można zrealizować w kilkanaście miesięcy. To jest unikalna sytuacja w skali całej Europy. Dodatkowo, obiekty magazynowe w Polsce są relatywnie bardzo młode. Nie mamy prawie wcale nieruchomości z lat 90-tych czy 80-tych, które w Europie Zachodniej nierzadko dominują. A to oznacza, że nasze magazyny są nowoczesne, coraz częściej zautomatyzowane oraz wyposażone w energooszczędne rozwiązania, które obecnie są języczkiem u wagi inwestorów i najemców. I w końcu, ciężko sobie wyobrazić funkcjonowanie dynamiczniej rozwijających się sektorów polskiej gospodarki takich jak handel czy logistyka bez magazynów, więc ze względów czysto praktycznych jest to i będzie niezbędny produkt – mówi Joanna Sinkiewicz z Accolade.
źródło: Accolade