Rośnie udział projektów spekulacyjnych na polskim rynku magazynowym. Polska placem budowy, w ciągu roku do użytku będzie oddanych ponad 3,5 mln m kw.

Aktywność deweloperów na polskim rynku magazynowym na zakończenie września 2021 r. pozostaje na wysokim poziomie. Oddanie w III kwartale br. 660 tys. m kw. zwiększyło całkowite zasoby logistyczno-przemysłowe do poziomu 22,4 mln m kw. W budowie znajduje się 3,46 mln m kw., z czego ponad 1,22 mln m kw. (+120% r/r) to inwestycje bez zabezpieczonych umów najmu. W analizowanym okresie popyt brutto wyniósł 1,44 mln m kw. (+16% r/r), gdzie zgodnie z przewidywaniami główną siłą pozostawały segmenty e-commerce oraz logistyka. Korelacja silnego popytu i umiarkowanej nowej podaży wpływa na wskaźnik pustostanów, który na koniec września wskazywał 5,04% (-2,66 pp. r/r).

Magazyny z blisko 50% udziałem na rynku inwestycyjnym po pierwszych trzech kwartałach 2021 r.

Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce po zsumowaniu pierwszych trzech kwartałów 2021 r. wyniósł 3,53 mln EUR. Segment nieruchomości magazynowych odpowiada za blisko połowę (ok. 1,7 mln EUR) wypracowanego w tym czasie kapitału, przy czym w samym III kwartale przeprowadzono transakcje na poziomie 800 mln EUR.

Wśród największych wybranych transakcji na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym znalazły się sprzedaż portfela Tristar (160 000 m kw.) z nieruchomościami znajdującymi się w Poznaniu, Wrocławiu, Warszawie, Czeladzi i Gdańsku do funduszu Exeter. Z kolei fundusz Savills IM – ELF3 Fund zdecydował się kupić Panattoni A2 Warsaw Park (103 700 m kw.) znajdujący się w Grodzisku Mazowieckim od Invesco Real Estate. W III kw. aktywna była również firma 7R, która sprzedała trzy swoje parki magazynowe tj. 7R Park Kowale II (52 000 m kw.) nabyło Generali Real Estate, a nowym właścicielem 7R Park Poznań East i 7R Park Sosnowiec (łącznie ponad 44 800 m kw.) zostało CBRE IM.

Obserwowany w III kw. 2021 r. na rynku magazynowym silny apetyt inwestorów spowodował dalszą kompresję stóp kapitalizacji, w której obiekty big box wycenia się na 4,5 – 5,0%, z kolei magazyny miejsce na ok. 4,25% – 4,50%.

– Sektor nieruchomości magazynowych w pełni korzysta na swojej szansie i po latach dominacji nieruchomości biurowych i handlowych teraz on jest na czele zainteresowania zagranicznych podmiotów. Największa uwaga inwestorów skupia się wokół dużych hubów magazynowych typu multitenant, które w br. stanowią ponad połowę przeprowadzonych transakcji. Szybki rozwój segmentu logistyki miejskiej, a także zwiększona liczba projektów typu BTS sprawia, że również te klasy aktywów są coraz częściej rozpatrywane jako dobra okazji do spieniężenia kapitału – mówi Renata Osiecka, partner zarządzająca, AXI IMMO.

Pięć głównych rynków magazynowych odpowiadało za ponad 73% całości popytu w III kw. 2021

Od początku lipca do końca września br. popyt brutto na polskim rynku magazynowym wyniósł 1,44 mln m kw. (+16% r/r). W analizowanym okresie najemcy byli najaktywniejsi w Warszawie, na drugim miejscu na Górnym Śląsku, następnie w regionie kujawsko-pomorskim, Dolnym Śląsku i Poznaniu. W strukturze popytu w III kw. dominowały transakcje dla operatorów logistycznych i e-commerce, które łącznie odpowiadały za ponad 50% najmów.

Popyt brutto w regionach w trzecim kwartale — wielka piątka

• Warszawa  365 000 m kw.
• Górny Śląsk  266 000 m kw.
• woj. kujawsko-pomorske  171 000 m kw.
• Dolny Śląsk  148 000 m kw.
• Poznań  147 000 m kw.

Wśród pięciu największych transakcji w III kw. 2021 r. znalazły się wynajęcie (nowa umowa) ponad 104000 m kw. przez międzynarodową firmę z branży e-commerce w Hillwood Bydgoszcz, następnie trzech operatorów logistycznych zdecydowało się podpisać nowe umowy kolejno na ponad 53000 m kw. w 7R Park Goleniów II, 34000 m kw. w Panattoni Park Głogów i 29700 m kw. w Segro LP Poznań Komorniki. Z kolei firma z branży narzędzi podpisała umowę na 26000 m kw. w Segro Business Park Gliwice.

Całkowity wolumen najmu w okresie od stycznia do września 2021 r. na polskim rynku magazynowym wyniósł 4,38 mln m kw. Wynik ten przekłada się na wzrost o 25% w ujęciu rok do roku. Największą aktywność najemców w pierwszych trzech kwartałach 2021 r. zarejestrowano w Warszawie, następnie na Górny Śląsku i Poznaniu, a także na Dolnym Śląsku i w Polsce Centralnej. Przy czym w strukturze popytu za aż 75% odpowiadały nowe umowy najmu i ekspansje.

Całkowity popyt od stycznia do końca września 2021 roku — wielka piątka

• Warszawa  944 000 m kw.
• Górny Śląsk  816 000 m kw.
• Poznań  797 000 m kw.
• Dolny Śląsk  585 000 m kw.
• Polska Centralna  487 000 m kw.

– Znajdujemy się na najlepszej drodze do wyrównania bądź pobicia ubiegłorocznego wyniku w popycie na polskim rynku magazynowym. Przebicie granicy 5,2 mln m kw. jest bardzo realne, odzwierciedlają to świetne wyniki za pierwsze trzy kwartały br. i 25% wzrost w aktywności najemców względem ubiegłorocznych wskaźników wynajmu. Rozwój e-commerce i branż obsługujących ten sektor napędza rynek. Z uwagą należy również śledzić aktywność firm kurierskich, które zapowiedziały, że w wybranych miastach do końca 2021 r. wprowadzą usługę same-day-delivery. Niemniej, spodziewamy się, że większa regionalizacja łańcuchów dostaw zintensyfikuje w następnych miesiącach takie trendy jak nearshoring czy cross-border – mówi Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, AXI IMMO.

Rekordowa ilość powierzchni magazynowej w budowie wraz z rosnącym udziałem projektów spekulacyjnych

Aktywność deweloperów na polskim rynku magazynowym w III kw. 2021 r. wyniosła ponad 660 000 m kw. (5,6% r/r), co przełożyło się na wzrost w liczbie całkowitych zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej do poziomu 22,4 mln m kw. W analizowanym okresie najwięcej nowej podaży dostarczono w regionie Polski Zachodniej. Na drugim miejscu uplasował się rejon Poznania, a następnie Dolny i Górny Śląsk. W przypadku Polski Zachodniej znacząca kumulacja była efektem oddania do użytku projektu Panattoni BTS w Świebodzinie (ponad 200 000 m kw. powierzchni użytkowej) dla firmy Amazon.

Nowa podaż w trzecim kwartale — wielka czwórka

• Polska Zachodnia  316 000 m kw.
• Poznań  88 000 m kw.
• Dolny Śląsk  66 000 m kw.
• Górny Śląsk  61 000 m kw.

Na polski rynek magazynowy w pierwszych trzech kwartałach 2021 r. dostarczono 1,77 mln m kw. nowej powierzchni, co jest rezultatem podobnym do referencyjnego okresu sprzed roku. W analizowanym czasie najwięcej nowej podaży dostarczono w Polsce Zachodniej, na Górnym Śląsku oraz w Warszawie.

Nowa podaż od stycznia do końca września 2021 – wielka trójka

• Polska Zachodnia  337 000 m kw.
• Górny Śląsk  310 000 m kw.
• Warszawa  259 000 m kw.

Dobre prognozy dla rozwoju rynku magazynowego, a także wysoki popyt wpływają na zdecydowane ruchy deweloperów. Na koniec września 2021 r. w budowie znajdowało się 3,46 mln m kw., z czego 35% to powierzchnia budowana w modelu spekulacyjnym. Wolumen inwestycji bez zabezpieczonych umów najmu wynosi 1,22 mln m kw. i jest to wzrost o ponad 120% względem ubiegłego roku. Wśród największych w budowie parków magazynowych znajdują się GLP Lędziny (111 500 m kw.), Hillwood Bydgoszcz (104 300 m kw.), Panattoni Park Głogów (73 000 m kw.) oraz dwa projekty od 7R tj. 7R Mysłowice (50 770 m kw.) i 7R City Flex Katowice II (41 100 m kw.).

– Spodziewamy się, że w najbliższych kilku miesiącach rynek deweloperski będzie stał przed pewnego rodzaju wyzwaniem związanym po pierwsze z zabezpieczeniem i dostępnością gruntów inwestycyjnych, po drugie z rosnącymi kosztami pracy i wydłużeniem o ok. 2-3 miesiące realizacji projektów. Ograniczone alternatywy inwestycyjne utrudniają negocjacje z właścicielami terenów inwestycyjnych, którzy oczekują wyższych stawek wyjściowych.– dodaje Anna Głowacz.

Obniżony poziom pustostanów, a jak w czynszach?

Wysoki poziom aktywności deweloperskiej wraz z niesłabnącym popytem wpływa na obniżenie poziomu pustostanów. Na zakończenie III kw. 2021 r. w całej Polsce znajdowało się ok. 1 129 000 m kw. dostępnej od ręki powierzchni tj. ok. 5,04% (-2,66 pp. r/r) całkowitych zasobów rynku magazynowego. Najwyższy współczynnik pustostanów wśród analizowanych rynków pozostaje na Górnym Śląsku (7,6%), Polsce Centralnej (6,6%) i Warszawie (5,2%). W zasadzie brak powierzchni do wynajęcia od zaraz występuje w Szczecinie i Polsce Wschodniej. Relacja popytu do podaży nie wpłynęła znacząco na zmiany stawek czynszów ofertowych w ostatnim kwartale, które utrzymały się na dotychczasowym poziomie.

– Spodziewamy się, że w najbliższych miesiącach wyniki nowej podaży na polskim rynku magazynowym nie będą znacząco odbiegać od dotychczasowej średniej. Niemniej na uwadze należy mieć coraz większe wyzwania związane z dostępnością terenów inwestycyjnych wraz z brakami pracowników. Duży wolumen realizowanych inwestycji w modelu spekulacyjnym powinien w najbliższym czasie wpłynąć na wyregulowanie średnich stawek czynszów, a także zaspokoić skokowe zapotrzebowanie na powierzchnię dwóch najaktywniejszych grup najemców, czyli e-commerce oraz operatorów logistycznych. Z kolei u progu działań związanych z ograniczaniem wpływu sektora na zmiany klimatyczne prognozujemy pogłębianie się trendu związanego z wprowadzaniem zielonych rozwiązań do magazynów, w którym to certyfikacja będzie jednym ze standardów – podsumowuje Renata Osiecka.

źródło: AXI IMMO