Więcej operacji, mniej pracowników
Jednym z najważniejszych czynników przyspieszających automatyzację logistyki będzie demografia. Według badania JLL Research ta zmiana już jest widoczna. W latach 2019-2025 zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wzrosły ponad dwukrotnie, podczas gdy populacja w wieku produkcyjnym w kluczowych ośrodkach logistycznych spadła o około 5 proc. Średnia stopa bezrobocia w głównych hubach logistycznych obniżyła się do około 3 proc.
Do 2035 roku Polska straci około 1,2 mln mieszkańców, a liczba osób w wieku 25-44 lata zmniejszy się o około 2 mln. Jednocześnie wolumen e-commerce ma wzrosnąć w ciągu dekady o 106 proc., czyli o około 97 mld zł. Oznacza to, że coraz większy wolumen operacji logistycznych będzie musiał być realizowany przy ograniczonej dostępności pracowników.
Dla rynku magazynowego oznacza to zmianę modelu. O konkurencyjności obiektu coraz częściej decydować będzie nie tylko lokalizacja i czynsz, ale możliwość efektywnego wykorzystania technologii.
Jak automatyzacja zmieni rynek magazynowy z perspektywy JLL
O tym, jakie wnioski płyną z przeprowadzonego badania, jak zmienią się oczekiwania najemców i inwestorów oraz w jaki sposób firmy logistyczne powinny przygotować się na nadchodzące wyzwania, pytamy przedstawicieli firmy doradczej JLL.
Jakie wnioski płyną z przeprowadzonego badania? Czy zmiany demograficzne mogą być źródłem przewagi dla tych, którzy odpowiednio wcześnie dostosują strategię?
Jako doradca współpracujący na co dzień zarówno z najemcami, jak i deweloperami powierzchni magazynowych, na prognozy demograficzne patrzę dwutorowo. Dla pierwszej grupy kurcząca się populacja oznacza przede wszystkim wyzwania rekrutacyjne. Lukę tę może pomóc wypełnić automatyzacja – proste i powtarzalne czynności z powodzeniem zastąpią roboty. Na rynku zawsze jednak pozostanie miejsce dla wykwalifikowanych inżynierów, których w Polsce nie brakuje. Warto jest także inwestować w młode talenty, oferując programy stażowe studentom uczelni technicznych.
Z kolei deweloperzy muszą skupić się na projektowaniu hal maksymalnie uniwersalnych, odpowiadających na zróżnicowane potrzeby biznesu. O taką elastyczność warto zadbać już na etapie zakupu gruntów, choćby poprzez rezerwację większych mocy przyłączeniowych.
Niezwykle ciekawy jest też wątek przesunięcia wieku konsumentów. Starzejący się odbiorcy rzadziej robią duże, zapasowe zakupy – stawiają na mniejsze, ale częstsze koszyki, codzienną wygodę i świeżą żywność. Wymusi to lokowanie magazynów bliżej miast w celu skrócenia czasu dostaw. Starsi konsumenci napędzą rozwój e-grocery oraz farmacji. Obie te branże wymagają utrzymywania kontrolowanej temperatury (cold chain), co bezpośrednio generuje potrzebę silniejszego i stabilnego zasilania dla ciągłej pracy urządzeń chłodniczych.
Jak zmieni się podejście do samych inwestycji i wymagania wobec nowych obiektów? Co dokładnie oznacza automatyzacja modułowa i elastycznosć budynków?
Magazyny zawsze są bezpośrednią odpowiedzią na operacyjne potrzeby najemców. Doskonałym tego przykładem jest ewolucja standardów technicznych, zwłaszcza wysokości hal. Kiedyś normą rynkową było 10 m netto, dziś standardem staje się 12 m, a wkrótce, ze względu na specyfikę nowoczesnych systemów automatycznego składowania, coraz częściej będziemy budować obiekty o wysokości 15 m. Deweloperzy muszą analizować te parametry już przy zakupie gruntów. Kolejnym kluczowym aspektem jest infrastruktura energetyczna, która płynnie łączy się z instalacjami fotowoltaicznymi. Zielona energia i wysokie limity mocy to dziś standardowe zapytania ze strony firm realizujących strategie ESG.
Ciekawym kierunkiem są tzw. „ciemne magazyny” (dark warehouses). Eliminacja stałej obecności ludzi sprawia, że rygorystyczne normy dotyczące oświetlenia czy temperatury tracą na znaczeniu, co przynosi ogromne oszczędności operacyjne.
Choć pełna automatyzacja na wielką skalę to wciąż pieśń przyszłości, to elastyczna automatyzacja modułowa jest standardem na teraz. Przenośne i skalowalne moduły pozwalają rozwijać biznes krok po kroku, bez zamrażania budżetu na dekadę, co przy rosnących kosztach pracy znacznie skraca czas zwrotu z takiej inwestycji. Wygrywać będą deweloperzy oferujący obiekty elastyczne – z nośną i idealnie płaską posadzką, szerszą siatką słupów oraz odpowiednim zapleczem energetycznym.
Magazyn projektowany pod technologię
Automatyzacja zmienia nie tylko procesy realizowane wewnątrz magazynu. Zaczyna zmieniać sam budynek.
Szczególnie zaawansowane rozwiązania technologiczne pojawiają się w projektach BTS, realizowanych pod długoterminowe potrzeby konkretnego użytkownika. W efekcie coraz trudniej oddzielić projekt budynku od projektu technologicznego.
Automatyzacja wpływa na układ funkcjonalny, parametry posadzki, konstrukcję, wysokość, instalacje, bezpieczeństwo oraz zapotrzebowanie energetyczne. Oznacza to konieczność znacznie wcześniejszego skoordynowania pracy inwestora, projektantów, generalnego wykonawcy i dostawców technologii.
BREMER dla Lorenz – konstrukcja spotyka technologię
Przykładem tego kierunku jest realizacja BREMER dla Lorenz.
Przy zakładzie produkcyjnym Lorenz w Stanowicach powstaje nowy, zautomatyzowany magazyn o powierzchni około 16 tys. mkw. Za realizację projektu w roli generalnego wykonawcy odpowiada BREMER. Projekt wyznaczy nowe standardy w obszarze logistyki i energetyki, wspierając jednocześnie rozwój lokalnej gospodarki.
Inwestycja stanowi ważny krok w rozwoju firmy Lorenz, wiodącego producenta słonych przekąsek, takich jak Crunchips, Monster Munch, Curly czy Wiejskie Ziemniaczki. Projekt zwiększy możliwości logistyczne zakładu i będzie jedną z najbardziej zaawansowanych technologicznie inwestycji magazynowo-logistycznych realizowanych obecnie w Polsce. Planowany termin uruchomienia nowego centrum dystrybucji to I kwartał 2027 r.
Nowa część magazynowa o powierzchni ok. 16 200 m² i wysokości 18 m do attyki znacząco zwiększy potencjał operacyjny zakładu. Dzięki zastosowaniu żelbetowej antresoli o powierzchni ok. 2 200 m² w strefie dokowej oraz w pełni zautomatyzowanego systemu regałowego o powierzchni ok. 13 200 m² możliwe będzie optymalne wykorzystanie kubatury obiektu na potrzeby składowania towarów, a także usprawnienie procesów kompletacji i transportu.
W takich projektach obiekt nie może być traktowany jako neutralna „obudowa” dla przyszłej automatyzacji. Konstrukcja, instalacje i infrastruktura muszą odpowiadać wymaganiom procesów, które będą realizowane wewnątrz.
To właśnie tutaj pojawia się nowa rola generalnego wykonawcy.
Realizacja BREMER dla Lorenz
Generalny wykonawca jako integrator konstrukcyjno-technologiczny
W tradycyjnym modelu zadaniem generalnego wykonawcy było przede wszystkim dostarczenie budynku zgodnego z projektem, budżetem i harmonogramem. W obiektach wysoko zautomatyzowanych ta odpowiedzialność zaczyna się rozszerzać.
Generalny wykonawca musi rozumieć nie tylko konstrukcję, ale również wymagania technologii, która zostanie z nią zintegrowana. Powinien przewidywać kolizje, koordynować instalacje i parametry infrastruktury oraz uwzględniać możliwość późniejszego skalowania systemów.
Można więc mówić o stopniowym przechodzeniu od roli wykonawcy budynku do roli integratora konstrukcyjno-technologicznego.
Magazyny szyjemy na miarę pod automatykę, a nie na odwrót – perspektywa BREMER
Automatyzacja powoduje, że granica pomiędzy projektem budynku a projektem technologii magazynowej coraz bardziej się zaciera. Jak zmienia się rola generalnego wykonawcy i kompetencje w zakresie technologii do automatyzacji magazynów – pytamy przedstawiciela firmy BREMER.
Przed jakimi wyzwaniami najczęściej staje dziś generalny wykonawca przy realizacji wysoko zautomatyzowanych obiektów magazynowych?
Jednym z największych wyzwań przy realizacji nowoczesnych, wysoko zautomatyzowanych obiektów magazynowych jest zmiana podejścia do samego procesu inwestycyjnego. Dziś nie projektujemy już budynku, do którego następnie dopasowuje się technologię. Coraz częściej to wymagania procesowe, automatyka magazynowa oraz docelowa przepustowość operacji definiują parametry techniczne całego obiektu. Magazyn staje się integralnym elementem systemu logistycznego, a nie jedynie przestrzenią, w której ten system funkcjonuje.
Automatyzacja wpływa praktycznie na każdy aspekt projektowania i wykonawstwa. Dotyczy to geometrii budynku, rozstawu i układu konstrukcji, wysokości składowania, parametrów posadzek, wymagań przeciwpożarowych, infrastruktury energetycznej oraz systemów zarządzania budynkiem. Dla systemów AS/RS, układnic magazynowych czy autonomicznych robotów transportowych tolerancje wykonawcze posadzek, odchyłki konstrukcyjne czy stabilność warunków środowiskowych mają bezpośredni wpływ na wydajność, dostępność oraz bezawaryjność całej instalacji.
Coraz większą rolę odgrywa również odpowiednie przygotowanie infrastruktury energetycznej. W obiektach wykorzystujących zaawansowaną automatykę, flotę robotów AMR, systemy transportu wewnętrznego, urządzenia sortujące czy stacje ładowania pojazdów elektrycznych, analiza zapotrzebowania na moc nie może być realizowana w trakcie lub na końcowym etapie projektu. Bilans energetyczny powinien być określany już na etapie koncepcji inwestycji, z uwzględnieniem przyszłej rozbudowy procesów, integracji odnawialnych źródeł energii, magazynów energii oraz systemów zarządzania zużyciem energii. Coraz częściej standardem staje się pełna integracja tych elementów z systemem BMS, który pozwala nie tylko monitorować, ale również aktywnie optymalizować pracę obiektu.
Z perspektywy generalnego wykonawcy największym wyzwaniem nie jest dziś samo wykonanie hali magazynowej, lecz skuteczna koordynacja i integracja wielu wzajemnie zależnych systemów – budowlanych, instalacyjnych, energetycznych i technologicznych.
Sukces projektu zależy od tego, jak wcześnie uda się połączyć kompetencje wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego: inwestora, projektantów, dostawców automatyki, integratorów systemów oraz wykonawców branżowych.
W praktyce oznacza to, że rola generalnego wykonawcy ewoluuje w kierunku integratora technologicznego, odpowiedzialnego nie tylko za realizację budynku, ale również za stworzenie środowiska umożliwiającego osiągnięcie zakładanych parametrów operacyjnych. To właśnie umiejętność połączenia infrastruktury z technologią będzie w najbliższych latach jednym z najważniejszych czynników decydujących o efektywności, skalowalności i konkurencyjności nowoczesnych centrów logistycznych.
Jak automatyzacja zmienia wymagania techniczne wobec budynków magazynowych? Które parametry i rozwiązania stają się dziś nowym standardem projektowym?
Automatyzacja zmienia dziś nie tylko sposób prowadzenia operacji logistycznych, ale również sposób projektowania i budowy samych obiektów magazynowych. Jeszcze kilka lat temu budynek był przede wszystkim przestrzenią do składowania i obsługi procesów realizowanych przez ludzi. Obecnie coraz częściej staje się elementem zintegrowanego systemu technologicznego, w którym konstrukcja, instalacje oraz infrastruktura techniczna muszą być dostosowane do wymagań automatyki i robotyki.
Nowym standardem staje się również projektowanie obiektów z myślą o większym zapotrzebowaniu na energię elektryczną. Automatyczne układnice, systemy transportowe, roboty magazynowe, stacje ładowania oraz zaawansowane systemy IT wymagają odpowiedniej mocy przyłączeniowej, rezerw energetycznych oraz infrastruktury umożliwiającej dalszą rozbudowę. Coraz częściej już na etapie projektowania przewiduje się również integrację z instalacjami fotowoltaicznymi, systemami zarządzania energią oraz rozwiązaniami wspierającymi zrównoważony rozwój.
Istotnym trendem jest także wzrost wysokości obiektów magazynowych. Inwestorzy coraz efektywniej wykorzystują dostępną kubaturę, a rozwój automatycznych magazynów wysokiego składowania pozwala zwiększać pojemność magazynu bez konieczności rozbudowy powierzchni.
Wraz z rozwojem systemów automatycznego składowania i transportu wewnętrznego rosną wymagania dotyczące jakości wykonania posadzek, precyzji konstrukcji oraz parametrów technicznych budynku. Kluczowe znaczenie mają dziś odpowiednie nośności posadzek, bardzo wysokie standardy ich równości, ograniczenie drgań oraz zachowanie ścisłych tolerancji wykonawczych. Dla wielu systemów automatycznych są to parametry bezpośrednio wpływające na wydajność i niezawodność pracy.
Gotowość do automatyzacji nowym parametrem wartości
Technologia rozwija się znacznie szybciej niż nieruchomości. Magazyn projektowany dzisiaj będzie funkcjonował przez dekady, podczas gdy wykorzystywane w nim systemy automatyzacji mogą w tym czasie przejść kilka generacji.
Dlatego przewagę mogą zyskiwać nie tylko obiekty już zautomatyzowane, ale przede wszystkim automation-ready – przygotowane do instalowania, skalowania i wymiany technologii bez konieczności fundamentalnej przebudowy.
W tym kontekście automatyzacja przestaje być wyłącznie sposobem na ograniczenie kosztów pracy. Staje się jednym z czynników kształtujących przyszłą wartość i konkurencyjność samej nieruchomości.
Rynek przechodzi więc od magazynu, do którego wprowadzamy technologię, do magazynu projektowanego razem z technologią, a nawet pod technologię przyszłości, która dopiero się pojawi. Badania JLL i megatrendy potwierdzają ten kierunek rozwoju rynku magazynowego. Realizacje takie jak BREMER dla Lorenz pokazują, że konsekwencją tej zmiany będzie również nowy model współpracy inwestora, dostawców automatyki, projektantów i generalnego wykonawcy.
